Sanierungskosten berechnen

Hauptsächlich hat uns natürlich interessiert, was kostet unsere Bauernhaus Sanierung? Eine Frage die man so pauschal nicht beantworten kann. Doch woher bekommt man die Kostenaufstellung oder die Kostenberechnung für die Sanierung? Kann man diese auch selber anfertigen oder ist dafür immer ein Fachmann nötig? Wir zeigen euch im folgenden Beitrag wie wir bei der Kostenermittlung vorgegangen sind und welche Alternativen es gibt.

Do it yourself – simple

Ganz am Anfang, zur Entscheidung ob wir das Bauernhaus kaufen oder nicht, musste erst mal eine grobe Sanierungskostenberechnung her, damit wir überhaupt eine Gefühl haben wieviel uns das Projekt kostet. Da ich auf Arbeit zu der Zeit gerade ein Innenausbauprojekt betreut hatte, wusste ich schon mal was der Maler, der Trockenbauer und der Fußboden Spezialist pro m² kostet. Allerdings reicht das noch lange nicht aus. Also hört man sich weiter um: Was kostet ungefähr die gesamte Elektrik, das einzelne Fenster, die Heizungsanlage, der Innen- und Außenputz, Türen, usw. Für diese Informationen haben wir unser unmittelbares Umfeld befragt, zum Beispiel den Maler aus der Familie, den Elektriker im Sportverein und den Heizungsbauer auf Arbeit. Am besten Ihr versucht erst mal so die Informationen zu sammeln, um einen ersten Überblick zu bekommen.

Natürlich könnt Ihr euch auch im Internet belesen. Es gibt sehr viele Sanierungs-Webseiten auf denen Preisbereiche für die ein oder andere Sanierungsmaßnahme angegeben werden. Wir vertrauen allerdings eher auf die direkte Aussage vom Fachmann vor Ort. Um nun die Sanierungskosten zu berechnen, benötigt Ihr noch die ungefähren Maß- und Massenangaben des Hauses. Wie groß sind die Böden, Decken, Wände, Außenwände und Dachfläche? Wie viel Fenster, Türen und Bäder soll das Haus ungefähr haben? Anschließend haben wir dann eine Excel-Tabelle erstellt, alle Gewerke aufgelistet und die Kosten überschlagsmäßig berechnet. Sicherheitshalber haben wir dann auf die berechnete Kosten nochmal 20 Prozent aufgeschlagen. An dieser Herangehensweise ist es schön, dass man sich mit seinem zukünftigen Projekt schon mal intensiver auseinander setzen muss. Allerdings muss ich dazu sagen, dass diese Berechnung für die Finanzierung über eine Bank und für eine Angebots- und Sanierungsplanung leider nicht ausreichend ist. Sie dient wirklich nur einer ersten Übersicht, ob man sich das Sanierungsprojekt leisten kann.

Do it yourself – professionell

Die Berechnung der Sanierungskosten geht natürlich noch professioneller, wenn man sich intensiver mit den notwendigen Sanierungsarbeiten auseinander setzt. Eine Voraussetzung dafür war bei uns die exakte Vermessung des Bauernhauses bzw. vorhandene Bestandspläne und konkrete Vorstellungen wie das Haus aussehen und ausgestattet sein soll. Ich empfehle vor der Berechnung alle Veränderungen in die Grundrisszeichnungen einzuzeichnen (Abriss = gelb, Neubau = rot), diese Veränderungszeichnungen werdet Ihr später definitiv nochmal benötigen. Am besten geht dies mit der 4 Wochen-Testversion von AutoCAD LT, wenn Ihre die Bestandspläne im DGW-Format vorliegen habt. Alternativ dazu, um das Design des Hauses zu planen. Empfehlen wir die Software CADVilla, eine einfache Architektursoftware und für diese Zwecke perfekt. Damit haben wir unser Bauernhaus nachgebaut und unsere Ideen einfließen lassen. Heraus kommt ein wunderschönes 3D-Modell welches ihr ebenso innen durchwandern könnt.

Wenn Ihr die Grundrisspläne komplett habt, dann benötigt Ihr nur noch die Kostensätze für die verschiedenen Sanierungsarbeiten. Dafür haben wir uns bei Amazon das Buch BKI – Baukosten Gebäude Altbau gekauft. Das Buch wird vom Baukosteninformationszentrum herausgegeben und enthält statistische Kostenkennwerte aller möglicher Sanierungsarbeiten. Vom Einsetzen der Fenster über Abriss von Wänden bis zu Klempnerarbeiten an der Dachrinne sind alle durchschnittlichen Kostensätze je Einheit (m, m², m³, Stk.) enthalten. Das hilft euch nicht nur für die detaillierte Berechnung der Sanierungskosten, sondern auch später für die Prüfung von Angeboten.

Nun steht der detaillierten Berechnung der Sanierungskosten für das Bauernhaus nichts mehr im Wege. Am besten nehmt Ihr euch wieder eine Excel Tabelle und geht Stockwerk für Stockwerk vor. Danach die Außenhülle und zum Schluss das Außengelände sowie die Baunebenkosten. Ihr fangt an, alle Arbeiten die Ihr im jeweiligen Bereich/Geschoss durchführen müsst aufzuschreiben. Mal ein Beispiel für Arbeiten im Erdgeschoss: Entfernung Altputz, Reinigen der Fugen, Ausbessern der Fugen, Schneiden der Kabelkanäle für Elektroanschlüsse, Schließen der Kabelkanäle, Grundierung der Putzfläche, Auftragen Ausgleichsputz, Auftragen Feinputz, Malerarbeiten. Für alle dieser Arbeitsschritte gibt es den entsprechenden statisch durchschnittlichen Kostensatz im Buch BKI – Baukosten Gebäude Altbau. Die Summe aller Kosten der einzelnen Positionen ergeben die Sanierungskosten für euer gesamtes Projekt.

Wir können euch sagen, dass diese Vorgehensweise sehr viel Zeit in Anspruch genommen hat, sich aber am Ende auszahlt. Denn nach der Berechnung habt ihr, wie wir, den absoluten Überblick über alle Sanierungsarbeiten welche Ihr durchführen müsst und vor allem in welchem preislichen Rahmen sich diese befinden. Somit könnt Ihr auch permanent baubegleitend prüfen ob die Ist-Kosten der geplanten Kosten entsprechen und wie sich euer Sanierungsbudget entwickelt.

Die Berechnung durch den Fachmann

Wie schon erwähnt reicht die relativ einfache überschlagsmäßige Berechnung für eine finanzierende Bank nicht aus. Aber auch die eigene detaillierte Berechnung wird seltener akzeptiert, außer Ihr seid selbst vom Fach und habt eine Ausbildung zum Bautechniker oder Bauingenieur absolviert. Das Problem ist dabei, die Bank vertraut natürlich nur auf Berechnungen von Personen, welche sich auf dem Fachgebiet auskennen und für die Berechnung befähigt sind. Das sind wir leider nicht, somit brauchten wir für unsere Bauernhaus Sanierung eine, vom Fachmann bestätigte, Berechnung der Sanierungskosten. Somit gibt es 2 Varianten. Ihr sucht euch einen Generalbauunternehmer, besichtigt mit Ihm das Haus und lasst euch anschließend ein Angebot für die Sanierung unterbreiten. Alternativ dazu kontaktiert Ihr einen Architekten und lasst von Ihm eine Kostenberechnung durchführen.

Wir haben uns in erster Linie für die Baufirma entschieden. Wir haben eine regionale Baufirma angesprochen und hatten das Glück, dass diese bereit waren uns ein solches Angebot zu erstellen. Wichtig waren dabei aber trotzdem unsere genauen Vorstellungen von der Sanierung, denn die benötigte die Baufirma für ein konkretes Angebot. Dieses Angebot stellte auch die Bank zu frieden. Interessanterweise war das Angebot für die Bauernhaus Sanierung nicht weit entfernt von unserer vorhergehenden einfachen Kostenberechnung. Ein Problem habt Ihr allerdings bei dem Sanierungsangebot. Wenn Ihr euch zum Beispiel für die LEADER-Förderung mit eurem Bauernhaus Sanierungsprojekt bewerben wollt. Dann kommt Ihr an einer bestätigte Kostenberechnung durch einen Architekten nicht vorbei.

Die Kostenberechnung durch den Architekten, ist am Ende die eleganteste aber auch zeit- und kostenintensivste Berechnung des Sanierungsprojektes. Dafür ist diese sehr detailliert und auf umfangreichem Wissen basierend. Die Berechnung durch den Architekten würden wir euch empfehlen wenn Ihr so gar keine Vorstellung habt, wie Ihr eure Sanierungskosten berechnet. Dazu müsst Ihr mit dem Architekten einen Vertrag über die verschiedenen Planungsphase schließen und werden in gemeinsamen Termin zusammen eurer Projekt besprechen. Am Ende erhaltet Ihr eine konkrete detaillierte Sanierungskostenberechnung. Diese könnt Ihr für die Finanzierungsanfrage nutzen und eben auch für eine eventuell Bewerbung für eine Förderung.

Unser Tipp: Habt Ihr selbst eine detaillierte Kostenberechnung auf Basis der BKI – Baukosten Gebäude Altbau erstellt, so könnt Ihr auch versuchen einen Architekten zu finden, der eure detaillierte Sanierungskostenberechnung auf Fehler und Vollständigkeit prüft und diese dann unterschreibt und vertritt. In diesem Fall spart ich euch jede Menge Zeit und Geld. Aber auch der Architekt ist vielleicht ganz froh, weil er aufgrund von vollen Auftragsbüchern für eine komplette Berechnung keine Zeit gehabt hätte.

Habt Ihr noch Fragen dazu? Dann hinterlasst uns einfach einen Kommentar oder kontaktiert uns.

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